广州已有住房的买家能对商品房的权查封提执行异议吗？
张静律师解答：不能，必须是住房才能排除执行案对房屋的强制执行。
书节选：
本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除法律、解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于权人的权，故权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当于符合《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除执行案对案涉房屋的强制执行，杨某的请求应予驳回。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州团购买房时，合同解除后团购费能退吗？
张静律师解答：如果团购费属于房款的一部分，则可以退。如下面这个案件，就认购书的签订公司退还团购费。
书节选：
本案系房屋买卖合同纠纷。珠某公司与赖某签订的《楼宇认购书》《解除协议书》均合法有效。本案争议焦点为：珠某公司是否应对优某公司收取的赖某7万元会员增值服务费承担返还责任。
经查，虽然案涉7万元由优某公司收取，但该笔费用实际上是基于案外人荟某公司与珠某公司签订的《楼宇包销合同》及荟某公司与优某公司签订的《广场项目合作确认函》约定的由荟某公司包销并终由优某公司收取的款项，而在赖某购买案涉房产时，通过交纳团购费7万元享受了12万元的购房优惠，认定该笔款项属于购房对价的一部分。现赖某和珠某公司的房屋买卖合同关系已解除，上述费用作为购房对价理应由珠某公司予以返还。虽然赖某与珠某公司签订了解除协议书并约定“双方之间不存在任何纠纷，任何一方不得再向对方索赔或要求承担其他任何责任”，但从该协议书的内容来看，双方协议内容仅针对珠某公司实际收取的款项而不涉及该7万元会员增值服务费，珠某公司认为赖某诉请其返还该7万元有违双方约定，与双方在签订解除协议书时的真实意思不符，本院不予采纳。此外，关于要求珠某公司和优某公司共同承责属于赖某的权利，现赖某并未就此提起诉请，且关于包销费用的结算属于珠某公司与案外人荟某公司、优某公司的内部关系，珠某公司能否要求相关当事人返还相应的款项，其可另循途径救济。综上，判令珠某公司返还赖某7万元的会员增值服务费。
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广州精装修交楼的房屋，装修不满意能拒绝收楼吗？
张静律师解答：要看合同约定，有无约定收楼条件，一般开发商都不会在合同里约定装修标准。如下面这个案件，合同虽然约定精装修标准交楼，但开发商又规定了要先毛坯收楼才开始装修，相当于变更了收楼标准。终购房者不满意装修质量，认定不能拒绝收楼。
书节选：
本案争议的焦点是:金某主张黄卖家公司支付逾期交楼违约金应否支持的问题。认为，对于交付涉案房屋的标准问题,双方当事人均确认涉案房屋交付标准涉及以下两方面:一是房屋须办妥《建设工程规划验收合格证》,《建设工程竣工验收报告》,《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证,供水、供气、供电、通邮的使用证明材料,人防、出具的认可文件或准许使用文件,《房地产(住宅)书》,《房地产(住宅)使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》;二是符合睿某花园交楼标准(精装修)。因金某已同意毛坯收楼,且其提出的32条验收意见并未涉及房屋精装修不符合合同约定关于精装修交楼标准的约定,故认定涉案房屋符合上述两个标准,金某所主张房屋存装修质量问题,不属于双方合同约定的交楼标准,金某拒绝收楼,应视为黄卖家公司已在2015年11月2日按标准交楼,驳回金某要求逾期交楼的违约金的请求。
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广州预期交楼违约金的计算起止时间如何确定？
张静律师解答：开始时间比较容易确定，就是合同约定的交楼时间。截止时间一般为符合交楼条件且开发商通知购房者收楼的时间。如下面这个案件，开发商在楼房还不具备交楼条件（未取得竣工验收备案表）的时候就通知购房者收楼，购房者拒绝收楼。后开发商符合交楼条件了，却一直不通知购房者收楼。后酌情认定房产证出来的时间为截止时间。
书节选：
本案争议焦点为：涉案逾期交楼违约责任认定的问题。对此，本院认定如下：
，许某已交付全部购房款，珠某公司却未按合同约定的2018年6月30日前完工并交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。讼争房屋所在楼宇于2018年11月12日取得竣工验收备案表，已符合交楼标准，但珠某公司至讼争房屋取得房产证时亦未通知许某收楼并出示竣工验收备案表。本院基于本案具体案情酌情认定逾期交房违约金应以6161789元为基数，从2018年7月1日起按每日0.01%计算至2020年10月15日（即讼争房屋取得房产证之日）止。
第二，至于地下车库未砌筑问题，因该地下车库并未非《广州市商品房买卖合同（预售）》标的，许某以此为由认为讼争房屋不符合交楼标准，诉请珠某公司向其交付满楼条件的房屋，并计付逾期交房违约金至实际交付合格房屋之日止，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。讼争房屋办妥房产证后已经由珠某公司交付给许某。珠某公司在取得《竣工验收备案表》之后，已再次向许某发出楼函，许某仍拒绝收楼，相应损失扩大应由许某自行承担。
张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。
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